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Stand: Oktober 2026. Wer in Osterholz-Scharmbeck eine Immobilie geerbt hat, sieht sich unmittelbar mit laufenden Kosten konfrontiert. Die Grundsteuer B fällt weiter an – der Hebesatz liegt ab 2026 bei 615 v. H. (Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025, abgerufen 2026-09-30) –, die Gebäudeversicherung läuft, und ein leerstehendes Gebäude erfordert zumindest den Betrieb der Heizung für den Frostschutz. Gleichzeitig stellen sich rechtliche Fragen: Wer darf handeln? Was wird benötigt, um zu verkaufen? Und welcher Weg führt zu einem verlässlichen Abschluss – der klassische Marktverkauf oder die direkte Veräußerung an einen Käufer ohne Bieterverfahren? Dieser Beitrag gibt einen Überblick für Eigentümer in der Region, die ihre Optionen kennen möchten.
Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Erblassers als Ganzes auf die Erben über. Sind mehrere Erben vorhanden, bilden sie eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB): Die Immobilie gehört dann nicht anteilig jedem Einzelnen, sondern gemeinschaftlich allen Miterben. Kein einzelner Miterbe kann allein über sie verfügen – Verkauf und Übertragung setzen die Mitwirkung aller voraus (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe hat jedoch das Recht, die Auseinandersetzung der Gemeinschaft zu verlangen (§ 2042 BGB), um eine Entscheidung herbeizuführen.
Erben können eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne zuvor selbst im Grundbuch eingetragen zu sein; sie müssen ihre Erbfolge dem Notar gegenüber belegen. Als Nachweis genügt in der Regel ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift kann ebenfalls ausreichen; ein handschriftliches Testament allein genügt dagegen nicht. Den Erbschein beantragt man beim zuständigen Amtsgericht. Die Bearbeitungszeit kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen.
Eine kostenlose Markteinschätzung für Ihre geerbte Immobilie können Sie hier unverbindlich anfragen.
Schwierig wird es, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich handeln müssen. Die Beteiligten können an verschiedenen Orten leben, unterschiedliche finanzielle Situationen haben und das geerbte Objekt unterschiedlich bewerten. Solange keine Einigung über Zeitpunkt, Preis und den weiteren Weg besteht, verändert sich nichts – die Kosten des Leerstands laufen unterdessen weiter.
Ein konkretes Direktangebot kann in dieser Situation eine Grundlage für die Abstimmung schaffen. Es gibt einen festen Preis, an dem alle Beteiligten ihre Entscheidung messen können, und einen klaren Zeitplan. Kommt nach allen Versuchen keine Einigung zustande, besteht als äußerstes Mittel die Möglichkeit einer gerichtlichen Teilungsversteigerung – ein Verfahren mit erheblichen Nachteilen für alle Beteiligten, das nur nach anwaltlicher Beratung in Betracht gezogen werden sollte.
Beim Direktankauf macht ein Käufer ein konkretes Angebot für das Objekt im gegenwärtigen Zustand – ohne Bieterverfahren und ohne offene Verhandlung nach der Besichtigung. Das Angebot steht für das, was der Käufer zu zahlen bereit ist, nachdem er das Objekt in Augenschein genommen hat.
Dieser Weg hat einen strukturellen Preis: Der Käufer übernimmt das Risiko, das sonst im Marktprozess auf mehrere Interessenten verteilt wird – etwa Renovierungsbedarf, Substanzfragen oder das Fehlen von Bieterkonkurrenz. Das Angebot fällt deshalb niedriger aus als das, was ein aufwendiger Marktprozess bei einem gepflegten Objekt in guter Lage erzielen kann. Ob diese Differenz durch Zeitvorteil, Sicherheit des Abschlusses und die vermiedenen laufenden Kosten eines Leerstands aufgewogen wird, hängt von der konkreten Situation ab: Zustand des Objekts, Anzahl der Beteiligten, persönlicher Zeitdruck und laufende Kosten.
Haake Immobilien kauft Immobilien in Osterholz-Scharmbeck und dem umliegenden Landkreis direkt an. Für Eigentümer, die nach dem Verkauf in der Immobilie wohnen bleiben möchten, ist auch eine Rückmietung möglich; die Einzelheiten vereinbaren Käufer und Verkäufer, und sie sollten im notariellen Kaufvertrag geregelt sein. Mehr zum Ablauf des Direktankaufs erfahren Sie hier.
Eine geerbte Immobilie muss dem zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Das Gesetz verlangt dies innerhalb von drei Monaten, nachdem der Erwerber vom Erbfall Kenntnis erlangt hat (§ 30 ErbStG). Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Erwerbs und dem Verwandtschaftsverhältnis. Für Kinder gilt nach § 16 ErbStG ein persönlicher Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil; für weiter entfernte Verwandte oder nicht verwandte Erben liegen die Freibeträge deutlich darunter. Für eine verlässliche steuerliche Einschätzung ist ein Steuerberater hinzuzuziehen.
Beim Verkauf der Immobilie kann zusätzlich Einkommensteuer anfallen. Liegt zwischen dem Zeitpunkt der Anschaffung – bei einer Erbschaft zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat – und der Veräußerung ein Zeitraum von nicht mehr als zehn Jahren, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG). Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch hier ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle für eine verbindliche Beurteilung.
Auch beim Direktankauf sind vollständige Unterlagen notwendig. Neben dem Nachweis der Erbfolge werden ein gültiger Energieausweis, Grundrisse sowie ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis benötigt; bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung und Aufteilungsplan hinzu. Das frühzeitige Zusammenstellen dieser Dokumente beschleunigt den Prozess unabhängig vom gewählten Verkaufsweg. Eine Übersicht der erforderlichen Unterlagen finden Sie in der Checkliste Verkaufsunterlagen.
Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Eine schriftliche Vereinbarung oder mündliche Zusage des Käufers ist ohne Beurkundung rechtlich nicht verbindlich. Erst nach der Beurkundung folgen Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und schließlich die Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer. Bei einem reibungslosen Ablauf ist dieser Vorgang in einigen Wochen abgeschlossen; offene Fragen zur Erbfolge oder fehlende Unterlagen können ihn verlängern.
Ja. Bei einer Erbengemeinschaft können die Miterben über die Immobilie nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Fehlt die Zustimmung eines Miterben, ist ein Verkauf ohne gerichtliche Klärung nicht möglich. Jeder Miterbe kann jedoch die Auseinandersetzung der Gemeinschaft verlangen (§ 2042 BGB). Ein Rechtsanwalt kann die Möglichkeiten ausloten, die in der jeweiligen Situation bestehen.
In der Regel genügt ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag mit gerichtlicher Eröffnungsniederschrift kann ebenfalls ausreichen; ein handschriftliches Testament allein genügt nicht. Den Erbschein beantragt man beim zuständigen Amtsgericht; die Bearbeitungszeit kann mehrere Wochen betragen, sodass ein frühzeitiger Antrag sinnvoll ist.
Das hängt von der vertraglichen Gestaltung ab. Wenn Käufer und Verkäufer eine Rückmietung oder eine andere Nutzungsvereinbarung treffen, ist das Wohnenbleiben möglich. Der Notar erläutert die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten und deren Vor- und Nachteile. Für ein erstes Gespräch zu Ihrer konkreten Situation nehmen Sie gerne Kontakt auf.
Titelbild: Foto von Anatol Rurac auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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