Direktankauf in Osterholz-Scharmbeck: Was nach allen Kosten bleibt

Stand: Oktober 2026. Wer eine Immobilie in Osterholz-Scharmbeck besitzt und einen Direktverkauf erwägt, steht vor einer Frage, die sich erst auf den zweiten Blick vollständig beantworten lässt: Was bleibt am Ende wirklich übrig – nach allen Abzügen, nach allen laufenden Kosten, nach dem ehrlichen Vergleich mit der Alternative? Dieser Beitrag legt die wesentlichen Faktoren dar, damit Sie Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage treffen können.

Was ein Direktankauf bedeutet und wie er abläuft

Beim Direktankauf verkaufen Sie Ihre Immobilie direkt an einen Käufer – ohne offene Angebotsphase, ohne Besichtigungsrunden mit mehreren Interessenten, ohne Bieterprozess. Der Käufer bewertet das Objekt und macht Ihnen ein konkretes Angebot. Nehmen Sie es an, folgt der Notartermin. Jeder Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB) – das gilt beim Direktankauf genauso wie beim klassischen Maklerverkauf und sichert beide Seiten rechtlich ab.

Der wesentliche Unterschied: Ein Direktkäufer übernimmt das Risiko, das sonst der Markt trägt. Er weiß beim Kauf nicht, ob er zum bestmöglichen Zeitpunkt kauft oder ob ein offener Bieterprozess einen höheren Erlös gebracht hätte. Für dieses Risiko kalkuliert er einen Puffer ein – und das schlägt sich im Kaufpreis nieder. Wie groß dieser Abstand ist, lässt sich ohne Kenntnis der konkreten Immobilie und der aktuellen Marktlage nicht pauschal beziffern.

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Die Nettorechnung: Was nach allen Abzügen übrig bleibt

Beim Vergleich von Direktankauf und Maklerverkauf führt es in die Irre, den Direktankaufpreis dem Brutto-Angebotspreis eines Maklerverkaufs gegenüberzustellen. Maßgeblich ist der Nettobetrag, der nach allen Kosten tatsächlich beim Verkäufer ankommt.

Beim Maklerverkauf fallen regelmäßig folgende Positionen an:

• Maklercourtage: Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen muss eine Provision, die der Makler von beiden Parteien verlangt, in gleicher Höhe vereinbart werden (§ 656c BGB). Als Verkäufer tragen Sie mindestens die Hälfte der vereinbarten Courtage – bei einem höheren Kaufpreis kann das einen wesentlichen Betrag ausmachen.
• Laufende Kosten während der Vermarktungszeit: Solange das Objekt nicht verkauft ist, laufen Grundsteuer, Gebäudeversicherung und weitere Nebenkosten weiter. In Osterholz-Scharmbeck beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer B ab 2026 615 v. H. (Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025). Ein Objekt, das mehrere Monate leer steht, verursacht jeden Monat Kosten, ohne dass etwas zurückfließt.
• Energieausweis: Beim Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 Abs. 4 GModG). Liegt er noch nicht vor, muss er vor dem Verkauf ausgestellt werden (§ 80 Abs. 3 GModG).
• Vorbereitungskosten: Kleinere Instandsetzungen oder Entrümpelung können möglicherweise den Erlös steigern; ihr tatsächlicher Einfluss auf den Kaufpreis lässt sich im Voraus jedoch nicht verlässlich beziffern.

Wer diese Positionen ehrlich in den Vergleich einbezieht, stellt oft fest, dass der reale Abstand zwischen Direktankaufpreis und Nettoerlös aus dem Maklerverkauf kleiner ist als der nominale Preisunterschied zunächst vermuten lässt.

Im Haus wohnen bleiben: Direktankauf mit Rückmietung

Manche Eigentümer in Osterholz-Scharmbeck möchten ihre Immobilie verkaufen, aber ihren Wohnsitz nicht aufgeben – sei es aus Altersgründen, zur Liquiditätsgewinnung oder weil ein Umzug zum jetzigen Zeitpunkt nicht infrage kommt. Haake Immobilien bietet den Direktankauf mit Rückmietung an. Rechtlich gibt es für das Wohnenbleiben nach einem Verkauf zwei unterschiedliche Wege.

Rückmietung: Nach dem Verkauf schließen Sie als bisheriger Eigentümer mit dem Käufer einen Mietvertrag. Sie werden Mieter in Ihrem ehemaligen Eigentum. Aus § 566 BGB folgt, dass ein bestehender Mietvertrag beim Eigentümerwechsel grundsätzlich auf den Erwerber übergeht – das schützt Sie als Mieter auch dann, wenn die Immobilie später weiterveräußert wird.

Wohnungsrecht: Eine weitergehend gesicherte Alternative ist die Eintragung eines Wohnungsrechts als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch (§ 1093 BGB). Es gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht bleibt bestehen, wenn die Immobilie später verkauft wird. Bei einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld, die im Grundbuch vor dem Wohnungsrecht steht, erlischt es jedoch; achten Sie deshalb auf die Rangstelle.

Beide Modelle haben unterschiedliche steuerliche und rechtliche Folgen. Lassen Sie sich vor Vertragsschluss rechtlich vom Notar und steuerlich von einem Steuerberater beraten.

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Der Immobilienstandort Osterholz-Scharmbeck

Osterholz-Scharmbeck liegt im Landkreis Osterholz, nördlich von Bremen.

Für Eigentümer, die ein leerstehendes Objekt vermarkten, ist die laufende Kostenlast ein konkreter Faktor. Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in Osterholz-Scharmbeck ab 2026 615 v. H. (Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025, abgerufen 2026-09-30). Diese Kosten laufen auch dann weiter, wenn das Objekt nicht genutzt wird und noch kein Käufer gefunden ist.

Haake Immobilien erstellt auf Anfrage eine kostenlose Markteinschätzung. Diese Einschätzung basiert auf der regionalen Marktlage und ist kein Verkehrswertgutachten über den Verkehrswert im Sinne von § 194 BauGB. Wer ein solches Gutachten benötigt, wendet sich an einen öffentlich bestellten Sachverständigen oder den zuständigen Gutachterausschuss.

Checkliste: Verkauf vorbereiten

Steuerliche Hinweise für Eigentümer

Zwei steuerliche Aspekte sollten Eigentümer vor dem Verkauf prüfen:

Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Liegt zwischen der Anschaffung und der Veräußerung eines Grundstücks kein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, kann ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft entstehen. Ausgenommen sind Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder die durchgehend seit der Anschaffung selbst bewohnt wurden. Für Erbfälle und besondere Konstellationen empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

Grunderwerbsteuer (§ 13 GrEStG): Im Kaufvertrag übernimmt üblicherweise der Käufer die Grunderwerbsteuer. Steuerschuldner sind nach § 13 GrEStG aber beide Vertragsparteien; zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt die Steuer auch vom Verkäufer verlangen. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 % (Stand: Oktober 2026); bemessen wird er am Kaufpreis, bei einem dem Verkäufer vorbehaltenen Wohnungsrecht einschließlich dessen Werts (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Ein Käufer rechnet diese Position bei seinem Angebot ein.

Häufige Fragen

Muss ich die Immobilie vor dem Direktverkauf renovieren?

Nein. Ein wesentlicher Vorteil des Direktankaufs besteht darin, dass der Käufer die Immobilie im Ist-Zustand übernimmt. Vorbereitende Investitionen sind weder erforderlich noch Voraussetzung für ein Angebot.

Kann ich nach dem Verkauf in meiner Immobilie wohnen bleiben?

Das ist möglich, wenn der Käufer bereit ist, einen Mietvertrag abzuschließen oder ein Wohnungsrecht im Grundbuch einzutragen (§ 1093 BGB). Diese Frage muss vor dem Notartermin verbindlich geklärt und im Kaufvertrag geregelt sein. Haake Immobilien bietet den Verkauf mit Rückmietung an; sprechen Sie Ihren Wunsch bei der Anfrage direkt an.

Was kostet eine Markteinschätzung durch Haake Immobilien?

Die Markteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Sie liefert eine erste Orientierung und ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Jetzt Markteinschätzung anfragen.

Quellen

• § 311b Abs. 1 BGB – Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass
• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht
• § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 9 GrEStG – Gegenleistung
• § 13 GrEStG – Steuerschuldner
• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 194 BauGB – Verkehrswert
• Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025, Grundsteuer B: 615 v. H., abgerufen 2026-09-30: Quelle (PDF, Stadt Osterholz-Scharmbeck)

Titelbild: Foto von Jakub Żerdzicki auf Unsplash